長租公寓洗牌頻頻 行業未來的制勝點在哪里?

面對商業空間運營的重重困難,如何為酒店、公寓、辦公三大產業鏈接上下游資源,打造商業空間創新生態圈,已經成為各個品牌關注的焦點。與此同時,存量市場促成物業高能組合運營,也讓酒店、公寓、辦公成為了投資新風口。

 

邁點——輕松寓合作平臺之一,是匯聚中國酒店業各種資訊、集聚行業人脈的社交平臺。主要內容有行業資訊、數據研究、社區交流互動、品牌策劃推廣等方面。

 

1017日,邁點空間流量經濟高峰論壇(合能·上海站)于上海元一希爾頓酒店隆重召開,并特邀輕松寓COO吳濤出席。

 

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/左二 輕松寓COO 吳濤/

 

本屆峰會以“合能”為主題,2個權威報告,7大運營案例分享,2場大咖圓桌對話,1次超級創新秀,聚焦江浙滬存量物業市場,探討運營之道,切實解決商業空間資產變現、坪效提升、成本節約等具體運營難題。

 

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/峰會現場/

 

2018年是公寓界動蕩、變革的一年,由此進入行業深度整合期。資本要求變現,經營也需要更多的金融支持。但長租公寓依然要解決內生性問題,運營水平與盈利能力,才是核心。

 

會上,邁點研究院研究總監郭德榮發布了《2019年上半年長租公寓品牌發展報告》,用數據把脈未來長租公寓的方向。

 

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/峰會現場/

 

 

長租公寓行業的變化在哪里?

從國家層面來看,國家對于住房租賃市場一直給予極大的支持與鼓勵。

立法層面上,立法標準、相應政策越來越細分明確,上半年就有很多政策推出,助力整個行業健康前行。

消費客群層面上,國家也給予了租房企業極大支持,使得長租公寓企業能夠收獲更多的客群,而且這些客群相對來說比較中高端。

此外,國家也在各個層面通過不同的方式,提升住房租賃的占比。

 

在北京、上海、杭州、珠三角等一些重點城市,越來越多的租賃住房開始對外推出。從2019年選擇的部分城市上半年租賃用地的成交數據可以發現,目前這些用地已經實實在在落實到行業,都在為我們租賃業務往這個板塊賦能。

 

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長租公寓品類本質

 

長租公寓品牌競爭程度在加強,尤其在集中式以及分散式板塊,而客群也發生了本質的變化。過去,北京、上海才是租房客群的主題,但如今,越來越多的一線、二線城市,越來越多的東部甚至西部的一些省份也開始有大量的客群關注于長租公寓這個板塊。“因為現在的品牌已經由原有的頂層城市落地,開始往下游不斷地調整,且落地能力越來越強。”郭德榮說。

 

通過長租公寓的產品和服務,是能夠實實在在留住黏性客群的,而且這部分黏性客群在APP端、微信端、微博端會實際產生更多溢價的可能性,這個可能是未來非常重要的方向。

 

在長租公寓的產品體系里面,針對B端企業用戶、G端政府社區開展藍領公寓、人才公寓越來越成為非常重要的收購組成部分。

 

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/峰會現場/

 

 

未來與預判

 

目前企業有兩種盈利模式。

對于輕資產來說,盈利來自于租金+裝修投資溢價+服務增值。風險在于租金回報、租賃合同期間損耗較大、現金流緊張。

對于重資產來說,盈利模式為資產收購+持有經營,但也要重視估值風險與處置及退出風險。

 

未來,輕重結合是非常重要的發展模式。

 

如今的長租公寓市場已經不僅僅是原來的酒店系、品牌系、房企系,互聯網系也大舉進軍。基于上面這些點,邁點研究院做出了幾點趨勢預測:

 

 

 

1. 政策層面,支持住房租賃企業發展依舊為主旋律,加大土地供給、鼓勵租賃消費同時,對行業的監管力度也在不斷加強。

 

2. 融資層面,資金聚焦頭部品牌以及大型集團,融資模式呈現多元化,股權融資比例下降,公司債券、現金流融資模式比例上升,資金壓力下加速行業進入“分水嶺”,但公募REITs的漸行漸近也讓行業看到了希望。

 

3. 行業“洗牌”頻發,集團性品牌也開始出現對長租公寓版塊進行短期性系列調整,資金緊張、商業模式和退出模式等不明確前提快速規模擴張,是品牌發展受挫重要原因。但住房租賃作為剛性需求,依舊是存量地產轉型重要板塊,短期性步調放緩,集中一線、新一線城市區域精細運營,并非不益于行業發展。

 

4. 盈利能力痛點凸顯的背景下,品牌擴張將有所放緩,集中重點城市區域性運營,加強品牌營銷、品質提升、尋求溢增值將成為各方近期重點。

 

5. 面對挑戰,各品牌主動豐富產品類型,多個品牌針對B端(公司)以及G端(政府機構)需求開展藍領公寓、人才公寓服務,同時廣泛進行戰略聯盟以尋求穩定客源、增強品牌自身實力。5、同時課程種類資源豐富,各行各業都有,總有人需要。

 

6. 模式探索方面,輕重并舉屬性凸顯,一方面重資產前行重點獲取資產溢價、另一方面輕資產運行著力品牌輸出和專業化服務。邁點研究院認為,無論輕資產模式還是重資產模式,提升品牌運營能力、切實盤活資產是實現品牌核心競爭能力的關鍵。

 

最后,長租公寓這個產業長期來講還是朝陽產業,雖然過程當中會有一些坎坷,但是只要政策層面還在推動,只要消費客群會有源源不斷升級的需求出來,只要商業地產還需要更持續地提高資產溢價,作為商業地產板塊非常重要的核心板塊,公寓品牌的未來,美好會繼續。

 

 

2019年12月9日 10:34
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